Motivos de oposición en una ejecución hipotecaria
Los motivos de oposición en el seno de un procedimiento de ejecución hipotecaria están expresamente tasados en la Ley –art. 695.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil-, una vez notificada la demanda de ejecución al deudor, hemos de tener en cuenta que existen unos plazos (diez días hábiles) en los que podernos formular nuestros motivos de oposición a la precitada ejecución, pero, como ya adelantábamos, esos motivos sólo pueden ser los siguientes:
- Extinción de la garantía o de la obligación garantizada, es decir, que el préstamo ya esté pagado, en este caso es necesario presentar certificación del Registro expresiva de la cancelación del préstamo hipotecario o, en su caso, de la prenda sin desplazamiento, o escritura pública de carta de pago o de cancelación de la garantía.
- Error en la determinación de la cantidad exigible, cuando la deuda garantizada sea el saldo que arroje el cierre de una cuenta entre ejecutante y ejecutado. El ejecutado deberá acompañar su ejemplar de la libreta en la que consten los asientos de la cuenta y sólo se admitirá la oposición cuando el saldo que arroje dicha libreta sea distinto del que resulte de la presentada por el ejecutante. Para evitar este punto la mayoría de entidades suelen ejecutar con un acta notarial de fijación de saldos.
- Que el inmueble ejecutado tenga otro gravamen (es decir, otra hipoteca) que esté inscrito de forma anterior a la hipoteca que se ejecuta. Las hipotecas se deben de ejecutar por orden de prioridad, y este orden no es otro que la fecha, de anterior a posterior, en la que fueron realizadas. Esta y no otra es la razón por la que la mayoría de las entidades financieras no suelen conceder préstamos para inmuebles que ya se encuentran hipotecados.
- El carácter abusivo de una cláusula contractual que constituya el fundamento de la ejecución o que hubiese determinado la cantidad exigible. Este argumento, incluido en los últimos años por mandato europeo, es el que se utiliza prácticamente en la totalidad de oposiciones a ejecuciones hipotecarias. Algo que ocurre debido a que la mayoría de contratos bancarios hipotecarios contiene alguna cláusula que pueda ser considerada abusiva. Se trate de cláusulas suelo, de vencimientos anticipados o de intereses de demora abusivos (entre otras muchas condiciones), todas ellas sirven para defenderse de una ejecución hipotecaria. El resultado podrá ser en muchos casos la anulación del procedimiento de ejecución, y en otros tantos, al menos, una buena rebaja de la deuda exigible.
Entre las cláusulas abusivas que con más frecuencia se alegan se encuentran las cláusulas suelo, las cláusulas de interés moratorio, cláusula de pago de comisiones por descubierto, gastos en la constitución de la hipoteca, cláusula de vencimiento anticipado, etc.
Como podemos ver, estos cuatro motivos de oposición nos pueden servir de igual manera para oponernos a una demanda de ejecución hipotecaria independientemente de si el demandado es una persona física o jurídica. Aunque, el único punto que puede suscitar controversia, de las cuatro causas de oposición a la ejecución examinadas anteriormente, es precisamente la alegación del carácter abusivo de alguna cláusula que contenga la escritura de hipoteca.
¿Se puede alegar en la oposición el motivo contemplado para cláusulas abusivas si el ejecutado es una empresa?
En principio sí nos podemos oponer por cláusulas abusivas, pero con ciertos matices que son especialmente relevantes. En primer lugar, hemos de determinar si efectivamente se cumplen los requisitos para la inclusión de la cláusula contractual de acuerdo con la Ley de Condiciones Generales de la Contratación, y se debe cumplir con unos deberes de transparencia impuestos por la Directiva 93/13/CEE y el Texto Refundido de la Ley General para Defensa de los Consumidores y Usuarios. De este modo, una sociedad mercantil, de acuerdo con la Disposición Adicional 4ª de la Ley de Condiciones Generales de la Contratación (LCGC), puede ejercitar la acción de declaración de nulidad siempre y cuando tenga la condición de adherente, sea consumidor o no. Sin embargo, aunque por regla general solo se aplica a las personas jurídicas las protecciones derivadas de la LCGC y no las recogidas en el Texto Refundido de la Ley General para Defensa de los Consumidores y usuarios, las empresas recurren a otras causas de nulidad como el vicio en el consentimiento.
En cualquier caso, será el Juez competente el encargado de resolver sobre las cuestiones que se plateen en el desarrollo de la ejecución hipotecaria en la que se haya opuesto por cláusulas abusivas y, de alegarse este motivo, tendrá que entrar en la discusión sobre la consideración o no de la persona jurídica como consumidor o no, con las particularidades que cada caso presente.
¿Entonces, tiene opciones de prosperar la oposición a la ejecución hipotecaria de una empresa?
Para contestar a esta pregunta es preciso entrar a ver la normativa sobre la condición de consumidor. El artículo 2 de la Ley de Condiciones Generales de la Contratación define el ámbito subjetivo, de forma que la misma será de aplicación a los contratos que contengan condiciones generales celebrados entre un profesional y cualquier persona física o jurídica -adherente. Define así mismo la Ley el concepto de profesional de forma que deberá entenderse por tal a toda persona física o jurídica que actúe dentro del marco de su actividad profesional o empresarial, ya sea pública o privada. El adherente podrá ser también un profesional, sin necesidad de que actúe en el marco de su actividad.
Las condiciones generales, tanto si el contrato se suscribe entre empresarios y consumidores como entre empresarios, están sometidas a control de incorporación y a control de contenido, así:
El control de incorporación o inclusión, impone que las cláusulas cumplan una serie de requisitos para su incorporación al contrato, que son los positivos que expresa el artículo 5 LGC (transparencia, claridad, concreción y sencillez) y los negativos que contiene el art. 7 LCG (no incorporación de las cláusulas ilegibles, ambiguas, oscuras e incomprensibles).
El control de contenido impone el análisis de la validez de las distintas cláusulas del contrato que se ha formalizado correctamente. El art. 8 LCG dispone “1. Serán nulas de pleno derecho las condiciones generales que contradigan en perjuicio del adherente lo dispuesto en esta ley o en cualquier otra norma imperativa o prohibitiva, salvo que en ellas se establezca un efecto distinto para el caso de contravención. 2. En particular, serán nulas las condiciones generales que sean abusivas, cuando el contrato se haya celebrado con un consumidor, entendiendo por tales en todo caso las definidas en el art. 10 bis y disp. adicional 1ª L 26/1984 de 19 de julio, General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (art. 82 y siguientes TR de la Ley para la Defensa de Consumidores y Usuarios, aprobado por RDL 1/2007 de 16 de noviembre).
Pero, como se ha dicho, el concepto de cláusula abusiva tiene su ámbito propio en la relación con los consumidores mientras que en el caso de contratación entre empresarios o profesionales lo relevante no es que la cláusula haya sido redactada unilateralmente por una de las partes, sino que la cláusula, o cláusulas en este caso, en cuestión atenten contra los principios rectores de la contratación (art. 1255 del Código Civil), teniendo en cuenta las características específicas de la contratación entre empresas y serán abusivas cuando sean contrarias a la buena fe y causen un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de las partes, pero en el marco del régimen general de obligaciones y contratos.
Por último, conviene señalar que como el plazo no es muy amplio para que el demandado pueda oponerse a la demanda de ejecución hipotecaria, si existiera interés en oponerse a la ejecución habría que contactar con un abogado lo antes posible o si se carecen de recursos económicos solicitar inmediatamente en el Colegio de Abogados de su ciudad los beneficios de justicia gratuita, con lo cual, se SUSPENDE por el Juzgado el cómputo de dicho plazo hasta que se nombre Abogado y Procurador de oficio.
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