Contratos inmobiliarios: respuestas a las preguntas más frecuentes
5.1. Ante las restricciones del estado de alarma, ¿cabe la suspensión temporal del abono de la renta de oficinas, locales o naves industriales?
La respuesta, en principio, es no. La obligación del pago de la renta en los supuestos de locales, oficinas o naves industriales no ha sido modificada por las medidas adoptadas por el Gobierno en los últimos días con ocasión del estado de alarma Covid-19, por lo que en principio habrá que estar a la literalidad del contrato suscrito.
Dicho esto, es necesario diferenciar la situación de un local que se haya visto obligado a cerrar de la de otro que pueda seguir abierto al público.
En el primer supuesto, nos encontraríamos con una situación de fuerza mayor que en derecho se encuadraría en la figura llamada rebus sic stantibus, según la cual, ante una situación de fuerza mayor que haya modificado gravemente la situación en la que se pactaron los términos del contrato, sí podría producirse una rebaja en la renta. Este principio tiene por objetivo reestablecer el equilibrio de las prestaciones de las partes en base a un principio de equidad.
Este figura no está recogida en la ley, sino que proviene de la jurisprudencia de nuestro Tribunal Supremo, que avala su aplicación siempre y cuando se acrediten las circunstancias extraordinarias de fuerza mayor.
En ese caso, lo recomendable seria intentar un acuerdo entre arrendador y arrendatario que permitiera una rebaja proporcional de la renta, asumiendo ambas partes equitativamente las consecuencias del estado de alarma como consecuencia del coronavirus.
Si no fuera posible llegar a ese acuerdo, y ante la imposibilidad de pago de la renta, lo recomendable sería poner en conocimiento del arrendador las circunstancias por las que no se puede hacer total o en parte el pago de la renta de cara a una eventual futura reclamación judicial. Para el segundo supuesto, en el que el local no se haya visto afectado por las limitaciones impuestas por el estado de alarma pero sí perjudicado por las circunstancias, lo dicho anteriormente también podría ser de aplicación, aunque la situación es menos evidente y sería oportuno estudiar el caso particular para ver cómo se puede acreditar el perjuicio ocasionado.
5.2. ¿Afectan las medidas del estado de alarma a los contratos de arras?
Entendiendo que hablamos de contratos de compraventa con arras, éstas pueden ser confirmatorias o penitenciales, es decir que permitan a las partes resolver el contrato perdiendo lo entregado en concepto de arras el comprador, o devolviendo el vendedor el importe duplicado que hubiera recibido. En nuestra opinión, la imposibilidad sobrevenida de cumplir el contrato no se produce por la situación de alarma del RD 463/2020. Nada impide a las partes cumplir sus respectivas obligaciones y prestaciones. La resolución de los contratos por circunstancias sobrevenidas, más propia de los contratos llamados de tracto sucesivo, es decir, de cumplimiento demorado en el tiempo, debe producirse por razón de un desequilibrio patente e injusto de las prestaciones y siempre con causa en una alteración extraordinaria de las circunstancias no previstas y no imputables a ninguna de las partes. En otro caso la necesaria seguridad jurídica y la valoración e interpretación excepcional y restrictiva de estas situaciones impediría la resolución. A nuestro juicio, una compraventa en que se hayan pactado arras no se ve alterada en el justo equilibrio de las partes por el estado de alarma temporal que describe el RD 463/2020 del sábado.
5.3. ¿Qué sucede con los retrasos en la entrega de viviendas compradas en construcción?
A nuestro juicio, el RD 463/2020 sí puede justificar el retraso en la entrega. Ese retraso habrá de ser calificado como grave para que pueda tener como consecuencia la resolución del contrato. Pero es evidente que el desaprovisionamiento de materiales o la imposibilidad de prestación de servicios necesarios para la terminación y entrega de una obra nueva, y que inevitablemente se están produciendo en esta situación de fuerza mayor, sí justifican el retraso. Aquí sí estaríamos en presencia de una imposibilidad sobrevenida de cumplir el contrato no imputable al promotor de la obra y vendedor que permitiría a éste demorar con causa la entrega e, incluso, resolver el contrato.
5.4. ¿Y si la situación económica provoca que la empresa constructora quiebre?
Según nuestra jurisprudencia, la declaración del concurso de acreedores de la constructora no basta en sí misma para justificar un retraso. La fuerza mayor o el caso fortuito a los que se refiere el artículo 1.105 del Código Civil exigen que lo sucedido no hubiera podido preverse y, caso contrario, que fuera inevitable. En la actividad promotora esta es una contingencia que ocurre con relativa frecuencia y que los directivos de la compañía han de prever, contemplando los mecanismos que les permitan mitigar sus efectos y reanudar los trabajos con otra compañía constructora, lo que habitualmente se hace.
Las dificultades económicas que arrastre la constructora, por otro lado, pueden estar muy vinculadas al incumplimiento del promotor de sus obligaciones, pues al fin y al cabo la constructora pone la mano de obra y los materiales que el promotor paga una vez empleados en la obra, lo que impedirá al promotor justificar el incumplimiento en esta causa. En suma, con carácter general, la responsabilidad del promotor no se ve minorada por las dificultades económicas de la constructora.
5.5. ¿En caso de retraso en la entrega por el promotor, puede el comprador resolver el contrato?
Si el comprador acredita que convino el contrato, más concretamente la entrega, en una determinada fecha como condición determinante o esencial para la contratación -imaginemos, por ejemplo, que en esa fecha debe abandonar su casa de alquiler-, y que, la demora es o puede ser significativa, es decir, no un simple retraso de días o alguna semana a lo sumo, esto sí constituiría causa de resolución con derecho a recuperar las cantidades entregadas a cuenta del precio total. En todo caso, este tipo de valoraciones han de hacerse también con criterio y en atención a razones de oportunidad, no considerando sólo la parte jurídica, por eso la relación de confianza abogado cliente es fundamental.
Respecto a todos los supuestos que hemos contemplado, conviene añadir que la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en coordinación con el Consejo General del Notariado, dictó este pasado domingo 15 de marzo una Instrucción en la que señala que, dadas las restricciones a la libertad deambulatoria establecidas por el Estado de Alarma, sólo será obligatorio atender aquellas actuaciones de carácter urgente, así como las que determine el Gobierno. Por ello, y según dicta la Instrucción, el notario se abstendrá de citar a interesados para actuaciones que no revistan dicho carácter. Si bien es cierto que en la práctica cada notario es libre de decidir qué se firma en su despacho, lo cierto es que estas cuestiones planteadas no entrarían bajo el paraguas del carácter “urgente” definido en la Instrucción de 15 de marzo de 2020. En consecuencia, todo parece apuntar a que la solución más pacífica y positiva para las partes consiste en una renegociación de las condiciones inicialmente pactadas en el contrato (por ejemplo, vía prórrogas).